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Notaio paga i danni

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Sul notaio incaricato della stipula di un contratto di trasferimento immobiliare grava l’obbligo di procedere allo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti (Cass. civ., sez. III, 18 maggio 2017, n. 12482)Un privato (promissario acquirente) aveva stipulato nel 2002 un contratto preliminare di compravendita immobiliare, per sé o per persona da nominare, pattuendo con i promittenti venditori che il rogito notarile sarebbe stato concluso entro il 30 giugno 2011, in concomitanza con la scadenza dell’ultima rata di mutuo che egli s’era accollato. Il promissario acquirente si era rivolto ad un notaio, il quale gli aveva consigliato di procedere alla trascrizione del contratto preliminare e lo aveva altresì rassicurato sull’assenza di conseguenze pregiudizievoli circa la stabilità del futuro acquisto, nonostante la pattuizione di un lungo lasso di tempo. Tuttavia, a distanza di qualche anno, rivoltosi nuovamente al notaio per la stipula del contratto di compravendita definitivo, aveva accertato che, nelle more, era stata iscritta un’ipoteca sull’immobile: ciò rendeva quindi impossibile procedere al rogito e comportava la perdita della caparra versata da un terzo promissario acquirente, che lo avrebbe sostituito nel contratto definitivo. Aveva pertanto adito il Tribunale per ottenere la condanna del notaio al risarcimento del danno patito per violazione, da parte di quest’ultimo, del “dovere di consiglio”. Il giudice di prime cure aveva accolto la domanda attorea, pronuncia però non confermata in sede di appello: la Corte di secondo grado aveva ritenuto che l’attività del professionista incaricato fosse stata «improntata a diligenza rispetto alla situazione rappresentatagli “garantendo con la trascrizione del preliminare la volontà delle parti di creare una barriera a eventuali rivendicazioni di terzi”», e che la sua prestazione fosse stata «idonea al conseguimento dello scopo dell’atto perseguito dalle parti, rilevando altresì che «erano state esse stesse a pattuire un così lungo lasso temporale tra contratto preliminare e definitivo». Il promissario acquirente, soccombente in appello, ha quindi deciso di proporre ricorso in cassazione. La Corte d’appello – ha assunto il ricorrente – ha al contrario negato la sussistenza di uno specifico dovere di informazione a carico del notaio; e «avrebbe altresì omesso di valutare la diligenza qualificata richiesta al notaio, esaminata limitatamente agli effetti tipici dell’atto (vincolo derivante dal preliminare) e non, invece, avuto riguardo all’interesse complessivamente perseguito dalle parti, che il notaio avrebbe dovuto salvaguardare “con elevata professionalità”.  La Suprema Corte ha giudicato fondate tutte le doglianze mosse dal ricorrente, accogliendo la tesi difensiva dal medesimo formulato ed incentrata sulla circostanza che tra questi ed il notaio fosse stato concluso un contratto di prestazione d’opera professionale e ha posto in evidenza un aspetto ulteriore: in sede di istruttoria, era emerso che il ricorrente temeva che il promittente venditore fallisse e proprio al fine di evitare una probabile revocatoria fallimentare il notaio gli aveva suggerito di procedere alla trascrizione del preliminare. La Corte d’appello, tuttavia, non solo non ha rilevato che il notaio non aveva fornito la prova cui sarebbe stato tenuto, ma ha ulteriormente errato nel non ritenere che sul professionista incaricato, anche alle luce delle riferite circostanze, gravasse uno specifico dovere di informazione. Con specifico riferimento ai doveri deontologici, i giudici di legittimità hanno quindi richiamato – ritenendoli condivisibili ed applicabili anche alla fattispecie de qua – i principi espressi dalle Sezioni Unite, secondo cui il notaio deve interessarsi anche «delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito (Cass. sez. un., n. 13617/2012

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