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Posso usucapire uno spazio adibito a parcheggio in condominio? Cosa dice la Cassazione

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Il problema del parcheggio delle auto nelle aree condominiali è all’ordine del giorno nelle riunioni di condominio.

Diverse controversie sono nate sull’uso delle aree destinate a parcheggio.

Per aree destinate a parcheggio condominiale s’intendono “gli spazi necessari tanto alla sosta quanto all’accesso dei veicoli” e “possono essere ricavati nella stessa costruzione ovvero in aree esterne o promiscuamente” così l’Art. 9 Circolare Ministero dei Lavori Pubblici 28 ottobre 1967 N. 3210.

Ma un condomino può acquisire per usucapione uno spazio adibito a parcheggio?

L’usucapione da parte di un condomino del diritto di proprietà del posto auto/parcheggio condominiale, secondo la giurisprudenza, è ammissibile. Vediamo perchè.

La Corte di Cassazione, con  sentenza n. 769 del 13 gennaio 2017 ha fornito importanti precisazioni in merito al possibilità per il condomino di divenire proprietario esclusivo del posto auto condominiale, in virtù di usucapione(art. 1158 cod. civ.) «la proprietà dei beni immobili … si acquista(no) in virtù del possesso continuato per venti anni».

Due condomini avevano agito in giudizio nei confronti degli altri condomini, al fine di veder accertato e dichiarato “l’intervenuto acquisto per usucapione di uno spazio adibito a parcheggio, di cui erano proprietari per 2/5”.

Gli altri condomini si costituivano in giudizio, contestando la sussistenza dei presupposti per l’acquisto per usucapione. La domanda veniva rigettata in primo grado e la decisione veniva confermata anche in grado di appello. Ritenendo la sentenza ingiusta, i condomini proponevano ricorso per Cassazione, che riteneva di dover confermare le sentenze pronunciate nei precedenti gradi di giudizio, ribadendo che, affinché “il compartecipe alla comunione inizi il possesso utile ai fini della usucapione, occorra (occorre) che il suo legittimo uso della cosa comune si estenda con il compimento di atti idonei a mutare il titolo del possesso”.

Requisiti necessari sono che il possesso per l’usucapione deve essere continuato/ininterrotto per 20 anni, deve essere pubblico, pacifico (cioè non violento o clandestino)  inequivoco (cioè espressione di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale).

Senonché, nell’ambito di un condominio o di una comunione, il solo possesso ininterrotto del posto auto/parcheggio da parte del condomino (che “compossiede” il bene come comproprietario) non è sufficiente all’acquisto del diritto di proprietà. In particolare, i principi generali in materia di usucapione devono necessariamente essere coordinati con la peculiarità della normativa condominiale, che consente l’uso e il compossesso delle parti comuni, purché non se ne alteri la naturale destinazione e non sia impedito agli altri condòmini di farne parimenti uso (art. 1102, comma 1, cod. civ.).

In tale contesto, assume rilievo il secondo comma dell’art. 1102 cod. civ., per il quale «il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso». In altri termini, per l’usucapione della proprietà comune, occorre qualcosa di più del possesso continuato per un ventennio, essendo necessario quello che, secondo taluni autori, è un’“interversione di fatto”: cioè l’esclusione del compossesso degli altri condomini.

Nota bene che il condomino non può limitarsi a parcheggiare il proprio veicolo su di esso per oltre 20 anni, ma deve recingerlo con delle catenelle, installare dei sistemi antiintrusione, trasformarlo in un box chiudendolo a chiave ecc. In questo caso, infatti, il diritto di comproprietà e il compossesso del singolo condomino si trasformano inequivocabilmente in possesso esclusivo e continuato, utile all’acquisto per usucapione.

Secondo l’ orientamento varato dalla Cassazione (sent. n. 10858/2014) è richiesto perché si manifesti l’intenzione di utilizzare l’area in modo esclusivo la delimitazione della stessa con una sbarra automatica, un cancelletto, una catena con un lucchetto .